COME FERMARE LA VENDITA DI ALLOGGI, VILLE E CAPANNONI ALL’ ASTA 24 febb. 2018

QUESTA BOZZA DI LEGGE NACQUE NEL 2013, IN SEGUITO AGLI AVVENIMENTI DEL 9 DICEMBRE.
DA ALLORA LA SITUAZIONE ECONOMICA DELLA NOSTRA NAZIONE SI E’ RIVELATA SEMPRE PIU’ DISASTROSA !!
Migliaia di case, alloggi, aziende sono finite o stanno finendo COLL’ESSER VENDUTE ALL’ ASTA.

I GIORNALI SONO PIENI D’ ANNUNCI DI ASTE.
Sono fallite le nostre imprese piu’ importanti, quelle che avevan costruito…Torino!
Il governo non puo’ continuare a “guardare” e a giocare “alla bella statuina”…o AD ADOTTARE SOLUZIONI TIPO QUELLE ADOTTATE SINO AD OGGI CHE SI SON RIVELATE CURE PEGGIORI DELLA MALATTIA.!!!

…E QUANTA GENTE, IN PREDA ALLA DISPERAZIONE, S’E’ UCCISA PER QUESTO MOTIVO….

Son trascorsi 4 ANNI E LA SITUAZIONE ANZICHE’ MIGLIORARE E’ PEGGIORATA! LE PAGINE DEI GIORNALI SONO PIENE DI AVVISI D’ASTA…
ED IL VALORE DEGLI IMMOBILI E’ SCESO SOTTOTERRA. E, al di la’ delle stupidaggini che ci raccontano, non si rialza affatto, anzi il piu’ delle volte le aste van deserte, malgrado i prezzi siano bassissimi.

Cosa si puo’ fare per ridurre l’impatto di questo problema?

IL PROSSIMO GOVERNO DOVREBBE INNANZITUTTO VARARE UNA MORATORIA DI ALMENO DUE ANNI ED INTANTO SOSPENDERE LE ASTE NELL’ ATTESA DI CONCRETIZZARE DELLE SOLUZIONI ALTERNATIVE .
Come si può fare per salvare capre e cavoli, cioè per trovare una soluzione che accontenti le banche procurando loro il minor danno possibile e che permetta ai mutuatari di mantenere la proprietà?.

Per quanto riguarda VILLE , ALLOGGI e SECONDE CASE , propongo questa soluzione che consiste nello stipulare un ACCORDO CONTRATTUALE COMPLEMENTARE tra la banca ed il mutuatario insolvente:
IN QUALE MODO? SI PROCEDERA’ PER GRADI.

1) OCCORRERA’ FARE una VALUTAZIONE COMMERCIALE SUL VALORE REALE DELL’IMMOBILE AL MOMENTO DELL’ACCORDO (negli ultimi anni c’è stata una perdita graduale di valore anche del 40% ) con l’intervento obbligatorio di un’agenzia immobiliare, di un perito della banca e di un geometra locale..

2) POI SI SCEGLIERA” su una popolazione di 50.000 abitanti un’ AGENZIA IMMOBILIARE che si specializzi ed offra garanzie di serietà commerciale e tecnica e che intervenga come PARTNER PER CERCARE UN INQUILINO CHE SI SOSTITUISCA AL MUTUATARIO, per occuparsi dell’immobile DURANTE TUTTA LA DURATA DELL’ ACCORDO, TRA MUTUATARIO E BANCA, per pagare le eventuali tasse-casa, per seguire le piccole riparazioni che dovessero rendersi necessarie e per sostituire gli eventuali inquilini ad affitto garantito.

3) Poi si stabilira’ il POSSIBILE CANONE DI LOCAZIONE ATTUALE di quella proprietà.

4) L’AGENZIA IMMOBILIARE SI OCCUPERA’ DI REPERIRE UN INQUILINO che affitti l’ immobile ,garantito da una fideiussione bancaria.. per gli anni necessari al RIMBORSO DEL MUTUO RESIDUO.
Possiamo definire questo tipo di affitto un “ CANONE GARANTITO “. Nel CANONE GARANTITO debbono essere compresi i costi annuali di eventuali tasse tipo ICI ,IMU…

5) BANCA E MUTUATARIO stabiliranno un nuovo finanziamento o preciseranno il residuo esistente con la durata necessaria alla sua restituzione sia come CAPITALE che come INTERESSi. Tale cifra verrà corrisposto tramite MENSILITA’INFERIORI all’importo del CANONE GARANTITO.

6) Il MUTUATARIO s’ impegna a LIBERARE immediatamente la proprietà… ed a lasciarla gestire dall’agenzia immobiliare sino al completo pagamento del mutuo. Mi direte “ E dove andrà ad abitare se lascia il proprio alloggio ad un inquilino ? “

LA RISPOSTA E’ SEMPLICE: SI TRASFERIRA’ IN UN “RESIDENCE SOLIDALE “, con tutta la sua famiglia.
Li troverà appoggio, aiuto, e solidarietà per superare quel momento difficile che attraversa…. Non sarà solo e abbandonato a se stesso magari per strada, senza piu’ casa e senza denaro… . Sarà con altri .

Quali vantaggi il MUTUATARIO ricaverà da questa impostazione? .
IL PRIMO VANTAGGIO SARA’ QUELLO DI NON PERDERE LA CASA, ma potrà rientrarne in possesso immediatamente, all’avvenuto SALDO del RESIDUO MUTUO IN SOSPESO.
In secondo luogo SE DOPO I PRIMI 10 anni avesse il denaro per liquidare IL RESIDUO MUTUO CAPITALE potrebbe farlo e RIENTRARE NEL PROPRIO ALLOGGIO.

Quali vantaggi ricaverà IL SUO INQUILINO da quest’impostazione ?

a)La possibilità di occupare lo stesso appartamento per tutti i 10 oppure 20 oppure trent’anni necessari al pagamento totale del mutuo residuo, quindi una GRANDE STABILITA’ di VITA.
b)Un CANONE d’ AFFITTO concordato, assoggettato a TRE SOLI AUMENTI , che rimane INALTERATO per i primi 10 anni, che aumenta di poco per i 10 anni seguenti e che aumenta ancora un po’ allo scadere del 20° ANNO ma sempre secondo quanto stabilito al momento della firma del contratto.

Quali vantaggi ricavera’invece la BANCA da quest’impostazione?

La banca avra’ la tranquillita’ di ricevere comunque i pagamenti alle scadenze mensili, PERCHE’ SARA’ GARANTITA DA UN’ ASSICURAZIONE CHE LA TUTELERA’ PER L’INCASSO DEL CANONE ( esistono polizze assic. che coprono un anno di eventuale morosita’,cioe’ il tempo necessario a liberare un alloggio legalmente.) e , nel caso che si verificassero problemi di morosita’, l’ immobiliare provvedera’entro l’anno a sostituire l’inquilino.

In questo modo le BANCHE possono USCIRE dalla situazione di SOFFERENZA in cui si trovano attualmente in seguito ai mutui non pagati…E possono anche concedere mutui con piu’ facilita’.

Preciso che il pagamento a saldo POTRA’ ESSERE FATTO IN QUALSIASI MOMENTO..( supponiamo che ci sia un colpo di fortuna o una vincita alla lotteria…) ma OCCORRERA’ LASCIARE ALL’ INQUILINO AD AFFITTO GARANTITO il diritto di occupare la proprietà a canone prestabilito, PER ALMENO 10 ANNI., TRASCORSI I QUALI, nel caso dell’avvenuto saldo mutuo, DOVRA’ ANDARSENE ENTRO 3 MESI..

Primo esempio: Rossi affitta l’alloggio di BIANCHI che ha un debito di rate impagate con Banca Intesa per un residuo mutuo di euro 85.000.
La perizia fatta dall’ immobiliare,dal geometra e dal perito della banca, stabilisce che il valore dell’alloggio è superiore agli € 85.000.
Viene concordato un CANONE DI 400 EURO MENSILI per un totale di euro 4800 ANNUALI dalle quali si dovranno detrarre euro 600 per il pagamento annuale delle tasse -casa ed euro 200 annuali per l’agenzia immobiliare specializzata (che magari gestisce 200 o 300 alloggi in condizioni critiche ed ha quindi una buona fonte di entrate sicure )….ED AL DEBITO SI AGGIUNGONO GLI INTERESSI PLURIENNALI.
Un’agenzia specializzata nel mediare può essere un valido supporto per risolvere armoniosamente una situazione tra banca e mutuatario che tende ad essere conflittuale.

Secondo esempio :VERDI avrebbe un residuo mutuo di euro 100.000, ma dopo due aste deserte il valore della casa e’ sceso ad euro 60.000,00 ed il suddetto non ha altre proprieta’. Il canone dovrebbe essere concordato su di un RIMBORSO di euro 60.000,00 cioe’ il valore attuale, piu’ gli interessi pluriennali.
Ma in questo caso, essendo il RIMBORSO CAPITALE parecchio inferiore al debito iniziale, si puo’ concordare colla banca un aumento max del 20%, cioe’ portarlo ad euro 72.000,00 …ed e’ una soluzione conveniente per tutti: per la banca che nel tempo recuperera’ gran parte della perdita e per i mutuatari, che non perderanno la proprieta’

Terzo esempio : TAZIO ha un’ ESPOSIZIONE DEBITORIA con vari creditori per 700.000,00 euro, MA il VALORE PERIZIATO della sua CASA E DEL CAPANNONE ammontano a 250.000,00 euro la prima ed a 300.000,00 euro il secondo, PER UN TOTALE DI 550.000,00 EURO.
Non esistono altri beni intestati al suddetto.

Poiche’ IL VALORE DEI BENI E’ INFERIORE E’ INFERIORE AL DEBITO, entrambi i beni saranno locati in modo da rimborsare i capitali SULLA BASE DELLA PERIZIA e quindi i creditori riceveranno 550.000,00 euro in un periodo max di 35 ANNI, dopo di che TAZIO potra’tornare in possesso delle sue proprieta’ che non potranno piu’ essere pignorate…

OCCORRE STABILIRE CHE I BENI GIA’ SOGGETTI AD UN PIGNORAMENTO PER UN DEBITO CHE E’ STATO PAGATO CON L’ ADOZIONE DEL CANONE GARANTITO IN FUTURO NON POSSONO PIU’ ESSERE PIGNORATI.

Bisogna evitare di rovinare inutilmente le persone.

Teniamo presente che se i due beni venissero venduti all’asta, CON LA CRISI CHE ATTANAGLIA IL MERCATO IMMOBILIARE , i creditori ne ricaverebbero al massimo dai 250.000,00 euro ai 280.000,00 euro in tutto.
Quindi e’ PIU’ UTILE AD ENTRAMBI adottare la formula del CANONE GARANTITO sino al saldo totale ( da realizzarsi in 20 /30 /35 anni, con i giusti interessi.

QUESTA PROPOSTA DI LEGGE SEMPLICE, CHIARA ED UMANA PUO’ AIUTARE A RISOLVERE LA GRAVE CRISI DEL RAMO IMMOBILIARE, COSA ALLA QUALE TENGO MOLTO, POICHE’ HO LAVORATO TUTTA LA VITA NELLA COMPRAVENDITA, COSTRUZIONI, RISTRUTTURAZIONI ( e mi son proprio divertita!)