Come Fermare La Vendita Di Case All’Asta?

residance solidaleLa situazione economica della nostra nazione e’ disastrosa.  Stanno andando all’asta  migliaia di case, di aziende agricole,  di locali industriali…I giornali sono pieni d’annunci d’asta…

Il governo non puo’ continuare a “guardare” e a giocare  “alla  bella statuina”. Innanzitutto vari una MORATORIA  di almeno due anni ed intanto SOSPENDA  le  ASTE  nell’attesa di concretizzare delle soluzioni alternative…per esempio  le seguenti;

Come si può fare per salvare capre e cavoli, cioè per trovare una soluzione che accontenti le banche procurando loro il minor danno possibile e che permetta ai mutuatari di mantenere la proprietà?.

Per quanto riguarda VILLE ,  ALLOGGI   e  SECONDE CASE , propongo questa soluzione che consiste nello stipulare un ACCORDO  CONTRATTUALE  COMPLEMENTARE  tra la banca ed il  mutuatario insolvente:

-fare una VALUTAZIONE  COMMERCIALE   sul valore reale dell’immobile al momento dell’accordo (negli ultimi cinque anni c’è stata una perdita graduale di valore anche del 40% ) con l’intervento obbligatorio di un’agenzia immobiliare, di un perito della banca e di un geometra locale..

-si sceglie su una popolazione di 80.000 abitanti un’ AGENZIA  IMMOBILIARE  che si specializzi ed offra garanzie di serietà commerciale e tecnica e che intervenga come PARTNER  per occuparsi dell’immobile durante tutta la durata dell’ ACCORDO  per pagare le eventuali tasse-casa, per seguire le piccole riparazioni che dovessero rendersi necessarie e per sostituire gli eventuali inquilini ad affitto garantito.

-stabilire il canone di locazione attuale di quella proprietà.

-reperire tramite l’agenzia immobiliare ,oppure tramite società organizzate dalle stesse banche, un inquilino che affitti …garantito da una fideiussione bancaria.. per gli anni necessari al rimborso del mutuo residuo. Possiamo definire questo tipo di affitto un “ CANONE GARANTITO “.

-nel canone garantito debbono essere compresi i costi annuali di eventuali tasse tipo ICI ,IMU…

-stabilire un nuovo finanziamento con la durata necessaria alla restituzione dell’importo di mutuo residuo sia come CAPITALE che come INTERESSI  e che verrà corrisposto tramite mensilità inferiori all’importo dell’affitto garantito.

-il MUTUATARIO  s’ impegna a LIBERARE  immediatamente la proprietà… ed a lasciarla gestire dall’agenzia immobiliare sino al completo pagamento del mutuo. Mi direte “ E dove andrà ad abitare se lascia il proprio alloggio ad un inquilino ? “.

 

La risposta è semplice: si trasferirà in un “Residence Solidale “, con tutta la sua famiglia. Li troverà appoggio, aiuto, e solidarietà per superare quel  momento difficile che attraversa…. Non sarà solo e abbandonato a se stesso magari per strada, senza piu’ casa e senza denaro… . Sarà con altri .

Quali vantaggi il mutuatario ricaverà da questa impostazione? .
Prima di tutto che non perderà l’appartamento ma potrà rientrarne in possesso immediatamente, all’avvenuto pagamento dell’importo in sospeso.
In secondo luogo se dopo 10 anni avesse il denaro per liquidare il residuo mutuo capitale potrebbe farlo e rientrare nel suo alloggio.

Quali vantaggi ricaverà il suo  inquilino da quest’impostazione ?
La possibilità di occupare lo stesso appartamento per tutti i 10 oppure 20 oppure trent’anni necessari al pagamento totale del mutuo residuo, quindi una  GRANDE  STABILITA’ di VITA.
Un  CANONE  d’  AFFITTO  concordato, assoggettato a TRE  SOLI  AUMENTI ,  che rimane INALTERATO per i primi 10 anni, che aumenta di poco per i 10 anni seguenti e che aumenta ancora un po’ allo scadere del 20° ANNO  ma sempre secondo quanto stabilito al momento della firma  del contratto.

Quali vantaggi avra’  la BANCA  da quest’impostazione?    La tranquillita’ di ricevere comunque i pagamenti alle scadenze, perche’ sara  garantita  da un’ ASSICURAZIONE   per il pagamento del CANONE  ( polizza assic. che copre un anno ) e , nel caso che si verificassero problemi di morosita’ l’ immobiliare provvedera’ a  sostituire  l’inquilino.  In questo  modo  le BANCHE possono USCIRE  dalla situazione di SOFFERENZA  in cui si trovano attualmente   in seguito ai finanziamenti non pagati.

Ritengo opportuno aggiungere una clausola che permetta al mutuatario di rientrare nell’alloggio all’avvenuto pagamento totale del residuo mutuo. Preciso che il pagamento a saldo può essere fatto in qualsiasi momento..( supponiamo che ci sia un colpo di fortuna o una vincita alla lotteria…) ma occorre lasciare all’inquilino ad affitto garantito il  diritto di occupare la proprietà a canone prestabilito,  per almeno 10 anni., trascorsi i quali, nel caso dell’avvenuto  saldo  mutuo,  deve liberare entro tre mesi..

Per esempio: Rossi affitta l’alloggio di Bianchi che ha un debito di rate impagate con Banca Intesa per un residuo mutuo di euro 85.000.
La perizia fatta dall’ immobiliare,dal geometra e dal perito della banca, stabilisce che il valore dell’alloggio è superiore agli € 85.000.
Viene concordato un canone di euro 400 mensili per un totale di euro 4800 all’anno dalle quali si debbono detrarre euro 600 per il pagamento annuale delle tasse -casa ed euro 200 annuali per l’agenzia immobiliare specializzata (che magari gestisce 200 o 300 alloggi in condizioni critiche ed ha quindi una buona fonte di entrate sicure )…. E un’agenzia specializzata nel mediare può essere un valido supporto per risolvere armoniosamente una situazione tra banca e mutuatario che tende ad essere conflittuale.

Secondo esempio :Verdi avrebbe  un residuo mutuo di euro 100.000, ma dopo due aste deserte il valore della  casa  e’ sceso ad euro 60.000, Il  canone dovrebbe essere concordato su di un RIMBORSO di euro 60.000, cioe’ il valore attuale, piu’ gli interessi pluriennali.

.Ma questo caso, essendo il rimborso capitale parecchio  inferiore al debito iniziale, si puo’ concordare colla banca un aumento max del 20%, cioe’ portarlo ad euro 72.000…ed e’ una soluzione conveniente per tutti: per la banca che nel tempo recupera gran parte della perdita e per i mutuatari, che non perdono la proprieta’ !

Terzo  esempio  :Bianchi ha un’ ESPOSIZIONE  DEBITORIA  con vari creditori per 700.000 euro, ma il VALORE  PERIZIATO  della sua casa e del capannone  ammontano a 250.000 euro la prima ed a 300.000 euro il secondo.

Entrambi i beni saranno locati in modo da rimborsare i capitali periziati e  quindi i creditori riceveranno 550.000 euro in un periodo max di 35 ANNI., dopo di che Bianchi potra’tornare in possesso delle sue proprieta’ che non potranno piu’ essere pignorate…Bisogna evitare di rovinare inutilmente le persone.

Teniamo presente che se i due beni venissero venduti all’asta,  i creditori ne ricaverebbero  al massimo dai  250.000 euro ai   280.000 euro in tutto. Quindi e’ meglio adottare la formula del CANONE  GARANTITO  sino al saldo totale ( da realizzarsi  in 20 /30 /35 anni, con i giusti interessi.)

Per quanto  riguarda le aziende, vale la stessa proposta che puntualizzero’ in seguito.

 

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